為規(guī)范物業(yè)管理活動,，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,，國務(wù)院制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》，各地又根據(jù)地方實(shí)際出臺相關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。筆者結(jié)合江蘇省、蘇州市、常熟市的相關(guān)規(guī)定,，探討市場監(jiān)管執(zhí)法中關(guān)于小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的常見問題和查處方向。

物業(yè)收費(fèi)主要構(gòu)成
　　根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》《常熟市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)》,，物業(yè)收費(fèi)主要包括物業(yè)服務(wù)費(fèi),、代收代繳費(fèi)、公共收益三部分,。
　　1.物業(yè)服務(wù)費(fèi),。指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理機(jī)構(gòu)或業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物,、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),、汽車停放費(fèi),、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。目前,，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般采用包干制的收費(fèi)方式,，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)和汽車停放費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。
　　2.代收代繳費(fèi)用,。指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主承擔(dān),，且費(fèi)用不能直接計(jì)入單個業(yè)主的電梯、水泵,、中央空調(diào),、集中供熱、監(jiān)控機(jī)房等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及電梯年檢維保,、公共照明,、用水等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)代收代繳的費(fèi)用。已經(jīng)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本的,，不得重復(fù)計(jì)收,。
　　3.公共收益。指利用業(yè)主共有部分,、共用設(shè)施從事經(jīng)營所得收益,。《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有,?！?br>
物業(yè)收費(fèi)常見問題
　　第一，收費(fèi)項(xiàng)目已包含物業(yè)公共服務(wù)成本又重復(fù)收取的情況,。物業(yè)公司關(guān)于小區(qū)的代收代繳公示賬目中包括電梯年檢費(fèi),、電梯維保費(fèi)。根據(jù)《常熟市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)》,，常熟市內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)包括電梯年檢費(fèi),、維保費(fèi)。物業(yè)公司的前期物業(yè)招投標(biāo)書中成本測算內(nèi)容,，若將電梯的年檢費(fèi),、維保費(fèi)納入物業(yè)服務(wù)成本中收取相關(guān)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，則不應(yīng)以代收代繳費(fèi)用再次收取,。
　　第二,，收費(fèi)項(xiàng)目已包含于汽車停放費(fèi)中又重復(fù)收取的情況。例如,，某物業(yè)的代收代繳費(fèi)用測算明細(xì),，將小區(qū)地下車庫公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的能耗費(fèi)用列入代收代繳費(fèi)用中進(jìn)行支出,。汽車停放費(fèi)是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的能耗及維護(hù),、保潔,、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等費(fèi)用,。首先，業(yè)主繳納的汽車停放費(fèi)已包括了車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的能耗費(fèi)用,。其次,，車庫需區(qū)別專有權(quán)益，部分業(yè)主并未租用地下車庫,，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的能耗費(fèi),。
　　第三，收費(fèi)項(xiàng)目已向第三方公司支付又重復(fù)收取的情況,。例如,，第三方公司和某物業(yè)公司簽訂合同，為小區(qū)提供電動自行車自助付費(fèi)充電設(shè)備,，物業(yè)公司將該設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的電費(fèi)在代收代繳中列支,。設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的電費(fèi)第三方公司已和物業(yè)公司據(jù)實(shí)結(jié)算，物業(yè)公司不應(yīng)在代收代繳中列支電動自行車自助充電設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生的電費(fèi),。
　　第四,，能耗費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目對應(yīng)設(shè)施設(shè)備不存在。例如,，某物業(yè)公司將為小區(qū)地下車庫提供的部分風(fēng)機(jī)當(dāng)作地上消防排煙及加壓送風(fēng)機(jī),，將其能耗費(fèi)在代收代繳費(fèi)中支出。根據(jù)該物業(yè)公司提供的成本測算投標(biāo)標(biāo)書,，代收代繳費(fèi)用測算中有“地上消防排煙及加壓送風(fēng)機(jī)”欄目,，該欄目中的風(fēng)機(jī)是指向住宅建筑逃生樓道里送風(fēng)的風(fēng)機(jī)，實(shí)際該小區(qū)未配備該設(shè)備,。此外,，該小區(qū)雖然未配備地上消防排煙及加壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)，但物業(yè)公司在收取代收代繳費(fèi)用時按測算收取了該設(shè)備的運(yùn)行能耗費(fèi),。
　　第五,，加價收取轉(zhuǎn)供電費(fèi)。小區(qū)底部一般有一定的商業(yè)用房,，電網(wǎng)企業(yè)無法直接供電到終端用戶,，需由其他主體轉(zhuǎn)供。供電公司執(zhí)行峰谷浮動政策后,，比如按每度電0.6994元的價格和小區(qū)物業(yè)結(jié)算電費(fèi),，而一些小區(qū)物業(yè)可能向商戶收取遠(yuǎn)高于上述費(fèi)用的轉(zhuǎn)供電費(fèi)，達(dá)到每千瓦時電1.1元、1.2元甚至更高的價格,。
　　第六,，物業(yè)自立收費(fèi)項(xiàng)目。如消防管理費(fèi),、電梯運(yùn)料費(fèi)等,。根據(jù)《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第八條第一款及第二款規(guī)定，物業(yè)公司需按照備案的前期物業(yè)服務(wù)委托合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),，對于政府指導(dǎo)價未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，需向主管部門提出申請。否則,，涉嫌違反《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條中“自立收費(fèi)項(xiàng)目或者重復(fù)收費(fèi)”的規(guī)定,。

物業(yè)收費(fèi)問題查處方向
　　根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》相關(guān)規(guī)定，市場監(jiān)管部門對物業(yè)收費(fèi)問題主要查處方向有八個方面,，其中以下七個收費(fèi)問題,，依據(jù)《價格違法行為行政處罰規(guī)定》第九條的規(guī)定查處：
　　1.超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定價格的；2.擅自制定屬于政府指導(dǎo)價,、政府定價范圍內(nèi)的商品或者服務(wù)價格的,；
　　3.提前或者推遲執(zhí)行政府指導(dǎo)價、政府定價的,；
　　4.自立收費(fèi)項(xiàng)目或者自定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的,；
　　5.采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi),、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,；
　　6.強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；
　　7.不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的,。
　　8.未按法定要求公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,、經(jīng)營設(shè)施收支、代收代繳費(fèi)用分?jǐn)偟惹闆r的,，依據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十六條的規(guī)定查處,。

□江蘇省常熟市市場監(jiān)管局虞山分局 魏思明